Recebível imobiliário fica mais caro

Sem poder contar com os bancos como compradores cativos e em um cenário de crédito bancário mais restrito e juros altos, as empresas estão pagando mais caro para captar por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Quem se aventura a levantar recursos pela instrução 476 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que limita a oferta a um número pequeno de investidores, tem que encurtar prazos e aumentar as taxas pagas e as garantias para conseguir atrair compradores. Os juros dessas emissões subiram cerca de 30% no segundo semestre e passaram, em média, de 9% para 12% ao ano. O prazo médio dos CRIs é de cerca de 15 anos, podendo chegar a 20, mas as operações mais recentes não ultrapassam os 12 anos.

O aumento das taxas de juros pagas pelo CRI ganhou força depois que o Banco Central (BC) publicou, em maio, a resolução 4.410, que proibiu que os bancos usassem recursos da caderneta de poupança para comprar recebíveis imobiliários para mantê-los em carteira e, desta forma, cumprissem a exigência de direcionamento para o financiamento imobiliário. Até então, os bancos podiam atender à regra de destinação de 65% da poupança incluindo na conta os CRIs e as letras de crédito imobiliário (LCI). Mas as instituições compravam CRIs e deixavam em carteira. "O recebível tinha taxas baixas, comparáveis às da poupança, mas agora o mercado passou a exigir uma remuneração mais alta", disse uma fonte que atua no setor.

Uma parte do aumento do custo de captação dos CRIs também ocorreu pela elevação da inflação. As empresas emissoras de CRI tiveram que incluir a alta da inflação no retorno pago aos compradores. "Os investidores estão mais seletivos, exigindo mais garantias e taxas.

Apesar disso, também estão aproveitando para investir em papéis de longo prazo, pois quando as taxas caírem estarão bem posicionados em títulos com alta rentabilidade", disse João Paulo Pacífico, sócio da Gaia Securitizadora.

Apesar da evolução das taxas de juros, os CRIs ainda são uma alternativa de captação porque, por ora, têm isenção fiscal para investidores pessoas física e estrangeiros. Além disso, a instrução 476 permite que os CRIs não sejam registrados na CVM, o que torna a operação mais rápida e com custo relativamente menor se comparada a outros instrumentos de dívida. As captações com rentabilidade definida pela taxa interbancária (CDI) têm spreads que variam entre 3% e 6%, o que representa um custo total que pode superar 20% ao ano. "O mercado tem optado por operações com excelente risco de crédito, favorecendo as transações de securitização como o CRI", diz Leandro Miranda, diretor-gerente do Bradesco BBI.

Até novembro foram realizadas 97 operações neste ano, num total de R$ 6,95 bilhões, um volume financeiro 41,5% menor do que o contabilizado no mesmo período de 2014, segundo dados da Anbima. Nesse campo, até empresas de menor porte conseguem levantar recursos. No segundo semestre, quatro empresas menores levantaram R$ 66,8 milhões. São elas as incorporadoras Swiss Park, Ibiti, TCHM e a GSP Loteamento. Outras duas empresas, uma usina e uma companhia que atua na área de loteamentos, ainda não concluíram as transações, mas esperam captar R$ 50 milhões e entre R $ 5 milhões e R$ 10 milhões, respectivamente.

Há, porém, poucas chances de o próximo ano ser melhor para o mercado de capitais, sobretudo para títulos incentivados. A volatilidade trazida pela instabilidade política e a pouca disposição das companhias em pagar juros mais altos para captar tende a manter restritas as emissões de CRI. Além disso, o Congresso Nacional pode votar no começo de 2016 a Medida Provisória 694/15, que prevê o aumento da tributação desses ativos, que hoje têm isenção fiscal para pessoas físicas e estrangeiros. Se aprovada, a tributação passa a vigorar em 2017.

O anúncio da mudança tributária dividiu a opinião dos profissionais que atuam no mercado financeiro. Alguns acreditam que a cobrança de impostos vai diminuir ainda mais a emissão desses ativos nos próximos anos. As companhias terão de oferecer juros ainda mais altos aos investidores para compensar os efeitos da tributação sobre a rentabilidade. "O volume de emissões vai cair e prejudicar as empresas", diz Pacífico, da Gaia.

Por outro lado, há profissionais que acreditam que os investidores institucionais, que não se interessavam por essas operações porque consideravam as taxas de juros baixas já que para eles não havia isenção fiscal, podem ser novos compradores dos CRI, CRA e debêntures de infraestrutura. "Esse ativo financeiro é tributado em vários países e com a mudança tributária as taxas podem subir e ficar mais atrativas", diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital.