Juro do crédito habitacional tem pouco espaço para subir

A nova rodada de aumento dos juros do crédito imobiliário pela Caixa Econômica Federal tende a pressionar ainda mais o custo de financiar a casa própria nos demais bancos, em especial nos imóveis de valores mais altos. A leitura das instituições financeiras, porém, é que se está perto do limite do quanto é viável cobrar nesses empréstimos, que têm prazos de 28 anos em média, sem pressionar ainda mais a já combalida demanda do segmento.

A lógica desse raciocínio é que desde o começo do ano, não só os juros cobrados no financiamento habitacional subiram de forma rápida e consistente, mas também a Taxa Referencial (TR), que compõe o custo final desses empréstimos, em grande parte pós-fixados, disparou. Dados do Banco Central, que incluem tanto empréstimos com recursos da poupança como os do FGTS, mostram que a taxa média de juros no financiamento da casa própria subiu de 8,81% ao ano em janeiro para 10,08% em julho. Já a TR, foi de 1,06% ao ano para 2,56% entre janeiro e agosto.

Na carteira hipotecária, que compreende o financiamento de imóveis de maior valor, os incrementos foram ainda significativos. Nas contas de um executivo que atua no segmento, no intervalo de um ano, empréstimos que saíam por 8% ao ano mais TR passaram a custar 12% mais TR período em que a TR saiu de 0,76% para 2,56%.

O Bradesco informou, por meio de nota, que pretende manter a taxa que cobra no Sistema Financeiro Habitacional (SFH), que engloba imóveis de até R$ 650 mil ou R$ 750 mil, dependendo da localidade nos atuais 9,8% ao ano.

Porém, o banco afirmou que deve elevar os juros cobrados no financiamento de imóveis da carteira hipotecária, também chamado de SFI, hoje em 10,5% ao ano. O banco acrescentou que ainda não decidiu o tamanho do incremento.

Se há pouco espaço para novos incrementos nos juros, os fatores que pressionam o custo do crédito continuam a se deterioriar. Os depósitos da poupança principal fonte de recursos da modalidade continuam a ter forte volume de saques, o que levou alguns bancos a depender mais da emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) para continuar emprestando. Como captar com LCI fica mais caro para o banco do que a poupança, há uma tendência à elevação da taxa para o tomador.

Na segunda-feira, a Caixa, principal banco no financiamento imobiliário, anunciou que aumentaria suas taxas pela terceira vez no ano. Para se ter uma ideia, antes do primeiro incremento, em janeiro, o banco cobrava 9,15% nas taxas do SFH para clientes que não têm relacionamento com a instituição. A partir de 1º de outubro, essa taxa passará a ser de 9,9%. No SFI, esse incremento foi ainda mais significativo, com a chamada taxa de balcão passando de 9,2% para 11,5% no mesmo período.

A pressão nas taxas de juros dos imóveis mais caros é maior do que nos demais porque as regras estabelecidas pelo BC para alocação de recursos da caderneta de poupança no financiamento imobiliário obrigam os bancos a destinar uma maior parte do dinheiro para imóveis do SFH. Ou seja, há uma preferência em oferecer taxas mais atraentes no SFH, o que explica incrementos maiores nas taxas de juros de imóveis fora dessa faixa.

"O comprador do imóvel de maior valor em geral está trocando de moradia. Ele não tem urgência e, com a incerteza sobre os preços e os juros altos, prefere esperar", afirma executivo de um banco privado, que diz que a velocidade de queda nos desembolsos dessas operações é maior que a média.

Outro fator que segura o apetite de Bradesco e Itaú pelo reajuste de taxas de juros são as mudanças feitas pelo BC, no fim de maio, nas regras do depósito compulsório com recursos da poupança. A autoridade diminuiu a remuneração dos compulsórios, mas permitiu que os bancos usassem parte dos recursos para empréstimos, criando um "custo de oportunidade" para quem emprestar. Como nessas instituições privadas há uma folga na relação entre crédito imobiliário e poupança, o incentivo de emprestar é maior.

Por meio de nota, o Santander disse que "as condições de financiamento imobiliário variam de acordo com o perfil do cliente e seu relacionamento com o banco" e disse que a taxa mínima é de 10,1% ao ano mais TR". Já o Banco do Brasil disse que "avalia permanentemente suas taxas e o cenário e que não existe nenhuma decisão sobre o assunto".