Incorporadoras pressionam bancos para financiar imóveis na planta

Pressionadas pelo aumento das desistências de compra de imóvel, incorporadoras querem que os bancos antecipem o financiamento imobiliário para o momento de venda na planta.

A prática já acontece entre os bancos públicos, sobretudo em empreendimentos de habitação popular. Já os bancos privados resistem à proposta por entender que ela aumenta seus riscos.

Hoje, o mais comum é que o comprador pague uma parte do imóvel à incorporadora durante a obra e contrate o financiamento com o banco quando receber as chaves.

O problema é que, nesse meio tempo, a situação financeira do cliente pode piorar a ponto de o banco rejeitar a concessão do crédito.

Sem o recurso, o comprador desiste da aquisição –o chamado distrato, no jargão do setor– e a incorporadora precisa revendê-lo para pagar as dívidas que contraiu ao realizar a obra.

Ao lado da queda nas vendas, essa tem sido uma das principais razões para a crise do setor. Ao antecipar a concessão do financiamento para a compra na planta, porém, o risco de distrato desaparece porque o cliente já tem um contrato com o banco.

À medida que a obra avança, o banco libera dinheiro para a construtora e cobra do cliente juros sobre esse repasse. O pagamento das parcelas do financiamento começa após a entrega do imóvel.

A Caixa trabalha com esse formato desde 1997. Hoje, quase 100% dos imóveis vendidos pelo Minha Casa, Minha Vida e 60% do restante são financiados nesse sistema, segundo Teotônio Costa Rezende, diretor-executivo de habitação do banco.

O Banco do Brasil também oferece o produto e anunciou recentemente que vai estendê-lo para a linha Pró-Cotista, para imóveis de até R$ 750 mil financiados via FGTS.

"Fizemos isso porque queremos nos relacionar com o cliente o mais cedo possível. Isso permite que eu o fidelize e acompanhe melhor seu comportamento", diz Raul Moreira, vice-presidente de negócios de varejo do banco.

CONSUMIDOR

Para o cliente, a principal vantagem é ter o financiamento garantido no momento da compra. "Ele tem certeza sobre o crédito e as taxas", diz Luiz França, presidente da França Participações e membro do conselho de administração da Tecnisa.

O professor da USP João Rocha da Lima Júnior, especialista em mercado imobiliário, concorda. "O comprador se enquadra em um preço que ele sabe que é capaz de pagar desde a origem", afirma.

O que as incorporadoras querem é que mais bancos adotem a prática e financiem na planta também imóveis mais caros. Segundo Luiz Moura, diretor da Abrainc (entidade que reúne empresas do setor), o grupo negocia uma proposta com as instituições financeiras.

A incorporadora Rodobens, que já faz uso do modelo em seus empreendimentos para o Minha Casa, Minha Vida, deve lançar até o fim deste ano um projeto direcionado para a classe média com financiamento na planta.

"Vamos usar esse produto como um teste. O lado bom é que diminui os distratos e minimiza os riscos da empresa", diz Flávio de Cápua, diretor financeiro e de relações com investidores da Rodobens.

BANCOS PRIVADOS

Se depender das instituições financeiras, porém, a probabilidade de o plano ser ampliado para outros segmentos é baixa. Bradesco, Itaú e Santander não oferecem o produto em nenhuma linha de financiamento.

Do ponto de vista dos bancos, um dos principais problemas é a dificuldade de prever a inflação entre a compra na planta e a entrega do imóvel e embuti-la no financiamento, segundo Gilberto Duarte, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Outra questão é o que acontece caso ocorram problemas na obra, como embargos da construção e atrasos na entrega. Ainda que os bancos afirmem contratar seguros e poder trocar a construtora, esse processo não é simples, segundo Lima Júnior, da USP.

"É um risco que o banco não sabe dimensionar e um controle que ele não sabe fazer. Ele não tem expertise nisso", afirma o professor.

"Achamos que esse produto é viável para imóveis de menor valor, mas, para o nosso mercado e do nosso ponto de vista, não temos interesse em fazê-lo", afirma Rodrigo de Barros, superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander.

PERGUNTAS E RESPOSTAS

1) Como é o financiamento convencional de um imóvel novo?
Ao comprar um imóvel na planta, o cliente paga entre 20% e 30% do valor para a construtora (entrada e parcelas) até a entrega das chaves. Neste momento, o valor do imóvel é corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custos da Construção) e é descontado o valor pago para a construtora. Para pagar o restante, o comprador contrata um financiamento e dá o imóvel em garantia. Caso o crédito seja reprovado no banco ou desista de adquirir o imóvel, ele pode reaver parte do que foi pago.

2) O que muda quando o financiamento é na planta?

O cliente passa pela análise de crédito na hora da compra. Ao ter o crédito aprovado, o cliente passa a pagar juros sobre os recursos repassados pelo banco à construtora para fazer a obra até a entrega do imóvel. Se a instituição libera no primeiro mês 5% do valor do imóvel, o cliente pagará juros sobre esse montante. Quando a unidade é entregue, o comprador começa a pagar as parcelas do financiamento e os juros sobre o saldo devedor. Não há correção pelo INCC nesse caso.

3) O cliente pode desistir da compra do imóvel?
Como o imóvel já é propriedade do cliente, ainda que não esteja concluído, ele pode rescindir o contrato com a construtora, mas seguirá com a dívida de financiamento com o banco.

4) E se a construtora atrasar a entrega do imóvel?
Na Caixa, depois de seis meses de atraso, a cobrança de juros é suspensa.

5) Esse modelo sai mais caro para o consumidor?
Depende. Bancos e incorporadoras afirmam que os juros pagos durante a obra equivalem à correção do INCC feita no modelo convencional. O recomendado é o consumidor calcular os dois cenários antes de contratar a modalidade.