Governo rejeita liberar compulsório imóvel para financiar imóvel

Nas últimas semanas, entidades da construção civil entregaram à área econômica do governo proposta para impulsionar o crédito imobiliário. Uma delas é a liberação do compulsório da poupança de até R$ 40 bilhões. O Banco Central e o Ministério da Fazenda não estão muito sensíveis a essa demanda.

Haveria, segundo fontes qualificadas, outras formas de "funding" para o crédito, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Não faz sentido, segundo economistas oficiais, medidas dessa natureza em um momento decisivo de aperto monetário para o controle da inflação.

Numa tentativa de sensibilizar o governo a liberar os recursos dos compulsórios, bancos têm argumentado que a falta de recursos para financiamentos imobiliários poderá levar a uma queda na demanda e no preço dos imóveis no Brasil, com possíveis desdobramentos para a saúde do sistema bancário comparáveis ao subprime americano. Simulações feitas pelo BC mostram, porém, que o sistema é forte para absorver quedas extremas nos preços de imóveis.

Somente neste ano, os clientes sacaram R$ 29 bilhões da caderneta de poupança, migrando os recursos para outros tipos de aplicação financeira, cujos rendimentos aumentaram depois que o BC subiu o juro básico.

Hoje, incide uma alíquota de compulsório de 20% sobre os saldos da caderneta, que faz com que R$ 120 bilhões dos recursos captados pelos bancos fiquem retidos no BC. A poupança é a principal forma de captação de recursos para habitação.

Os testes de estresse conduzidos pelo BC concluem que os bancos teriam capital suficiente para suportar uma queda de 30% nos preços dos imóveis residenciais, como a que aconteceu nos Estados Unidos ao longo de três anos, levando à crise de 2008.

O primeiro banco só ficaria desenquadrado das exigências regulatórias de capital mínimo se a queda do preço dos imóveis fosse de pelo menos 35%. A situação de insolvência só se configuraria no caso de uma hipotética queda de pelo menos 55% nos preços dos imóveis residenciais.

O BC apresentou as simulações na mais recente edição de seu Relatório de Estabilidade Financeira (REF), com dados dos balanços dos bancos de dezembro de 2014, e não especifica o nome do banco que seria atingindo. O que se sabe é que essa instituição representa 18,2% dos ativos do sistema bancário.

Uma oscilação tão grande nos preços dos imóveis é um evento muito raro. O BC publica mensalmente o indicador de preços de imóveis nacional (IVGR), que apresentou variação real de 1% a 3% nos últimos dois anos.

Entre os fatores que explicam o impacto reduzido de quedas dos preços dos imóveis no balanço dos bancos está o fato de que, no Brasil, a relação entre os financiamentos imobiliários e o valor dos imóveis é de só 54%.

A prática brasileira é sistema de amortização constante (SAC), que começa com prestações mais altas e faz com que o mutuário pague uma boa parte do empréstimo no início do contrato.

Além disso, o mercado brasileiro é pouco desenvolvido. O estoque de financiamentos imobiliários equivale a apenas 9% do Produto Interno Bruto (PIB), o mercado de securitização ainda é embrionário e 99% dos financiamentos são destinados à aquisição da casa própria.

No teste de estresse do BC, uma instituição é considerada desenquadrada se não atender a qualquer um dos três índices de exigência de capital, e insolvente no caso de perda total do capital principal (basicamente dinheiro investido pelo dono do negócio).