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Crédito imobiliário atrai instituições de menor porte
Por Felipe Marques | De São Paulo 26/09/2013 às 00h00
João Vitor Menin, do Intermedium: casamento perfeito entre recursos captados e empréstimos é 'utópico'
De carona no crescimento do crédito imobiliário, instituições financeiras de menor porte tentam provar que o financiamento da casa própria não é só coisa de banco grande. Em meio ao contorcionismo para atuar no segmento sem esbarrar na curta duração de suas fontes de captação, há quem venha procurando elos menos visados da cadeia imobiliária para tentar irrigar com crédito. Entre os pequenos do crédito imobiliário, estão nomes como os do banco mineiro Intermedium, o banco Máxima ou o inusitado Conglomerado Financeiro Barigui, do sul do país.
Sem recursos de poupança, a tradicional fonte de captação para empréstimos imobiliários no Brasil, essas instituições têm recorrido ao mercado de capitais como a principal fonte de suas captações. Isso faz com que seu perfil de empréstimos precise ter um prazo muito menor do que os até 35 anos que os grandes bancos oferecem para pagar a aquisição de imóveis.
Por isso mesmo, embora operem no crédito para a compra da casa própria, as instituições menores concentram suas operações em nichos menos ortodoxos. Caso do refinanciamento imobiliário, em que o tomador dá a casa quitada como garantia, ou da compra de carteiras de financiamentos imobiliários das próprias construtoras. Quando operam na aquisição de imóveis, como o Intermedium, costumam fazê-lo mais nas faixas acima do teto de R$ 500 mil em que os bancos podem usar a poupança como fonte de recursos - e limitando prazo a até 15 anos.
O banco Intermedium, que pertence à família Menin, dona da incorporadora MRV, conta com uma carteira de R$ 280 milhões em crédito imobiliário. Cerca de 30% desse estoque é para aquisição de imóveis. "Há um movimento mundial de repensar operações de crédito imobiliário com prazos mais longos. O máximo que fazemos nessas operações é 15 anos. Em média, elas são fechadas em 160 meses", afirma João Vitor Menin, diretor da instituição financeira.
Nesses casos, a captação é feita via Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) com prazos médios de dez anos, ou seja, menor que o prazo em que empresta. "Um casamento perfeito entre os dois é utópico", afirma o executivo.
A questão é que buscar recursos via mercado de capitais tem um custo maior para as instituições menores do que a captação da poupança nos grandes, o que resulta em taxas mais caras na ponta final do tomador. As taxas do banco mineiro para aquisição de imóveis ficam, em média, em 12,68% ao ano mais IGPM, enquanto a média do mercado, que trabalha com recursos da poupança, sai a 10% ao ano mais a Taxa Referencial (TR).
Nesse cenário, entre as táticas que o Intermedium usa para se diferenciar está a polêmica tabela Price, o sistema que concentra a amortização no fim do contrato, mas tem parcela inicial menor. "Um prazo menor deixa mais seguro o uso da Price. É uma forma de compensar a taxa maior".
Atuar diretamente no financiamento à aquisição de imóveis, porém, não é o caminho escolhido pela maior parte dos pequenos do crédito imobiliário. A linha que mais atrai instituições menores é o refinanciamento imobiliário. Trata-se de um nicho pouco explorado no Brasil, que representa, segundo estimativas do mercado, menos de 1% da carteira de crédito imobiliário do sistema, que no total chegava a R$ 306,5 bilhões em julho pelos dados do Banco Central (BC).
É nessa linha que aposta o paranaense Conglomerado Financeiro Barigui, que faz parte de um grupo de concessionárias de veículos que leva o mesmo nome. No passado, a instituição ensaiou atuar no financiamento para compra de automóveis, mas esbarrou na forte competição dos bancos de montadora. Acabou indo parar no refinanciamento imobiliário, conta Evaldo Perussolo, diretor financeiro. Hoje uma companhia hipotecária, encerrou o segundo trimestre com R$ 70 milhões em estoque da linha, ante R$ 53 milhões em 2012. A taxa média está em 1,8% ao mês (ou 23,87% ao ano), pouco acima de grandes bancos, que operam entre 1,4% e 1,7% ao mês.
Com prazo médio das operações entre quatro e cinco anos, o Barigui se financia principalmente via Letra de Crédito Imobiliário (LCI). A duração média de suas captações é de 1,5 ano. "A LCI tem um comportamento parecido com a poupança no longo prazo. O investidor não saca os recursos e renova a aplicação no vencimento", afirma. Ele destaca o benefício de uma medida de abril do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) que aumentou o limite de cobertura da LCI de R$ 70 mil para R$ 250 mil.
No Intermedium, metade da carteira é de refinanciamento imobiliário. O modelo de atuação, via lojas de rua, é parecido com o da Brazilian Mortgages, que foi vendida para o Banco Pan em dezembro de 2011. O Intermedium começou o ano com seis lojas e pretende encerrar com 30, diz Menin.
Já o Banco Máxima encontrou um terceiro nicho de atuação: vem comprando carteiras de financiamento de imóveis que estão nos balanços de incorporadoras. Também concede linhas de capital de giro para elas com prazo médio de 1,5 ano. "Nós tentamos atuar no plano empresário [financiamento à construção] mas é caro e competitivo", afirma Claudia Martinez, diretora comercial. O imobiliário é a nova aposta do Máxima, que já atuou no crédito consignado.
Segundo ela, a estratégia é se aproveitar da demanda por caixa das construtoras para conseguir comprar carteiras. A restrição é que os contratos têm que estar 50% pagos e os imóveis precisam ser de fácil comercialização no mercado secundário. "Compramos carteiras de prazos de cinco a dez anos que já rodaram de três a seis anos", afirma. O Máxima também emite CRIs, com prazo de 2,5 anos. O banco tem uma carteira imobiliária de R$ 250 milhões, sendo 60% para empresas e os outros 40% operações com pessoas físicas, incluindo as carteiras compradas.
A experiência com crédito imobiliário, contudo, rendeu um rebaixamento das notas de crédito do banco pela agência de classificação de risco Moody's. "A mudança na composição da carteira por operações de longo prazo para construção civil, potencialmente resultará em descasamentos de prazo e de taxa de juros, dada a predominância de linhas de captação de prazos mais curtos na estrutura de passivo do banco e os desafios que o banco deve enfrentar ao acessar instrumentos de captação com perfil de prazo da nova carteira", escreveu a agência em relatório divulgado em agosto.
Para Claudia, porém, a Moody's fez uma avaliação com base em um período de transição da carteira do Máxima. Ela conta que o banco deixou de fazer operações de plano empresário e que, hoje, os prazos com que consegue captar estão em linha com a duração das carteiras compradas de incorporadoras.
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