Crédito escasso freia negócios de incorporadoras

As incorporadoras pretendem colocar o pé no freio de novos investimentos devido às restrições de crédito imobiliário e ao aumento da taxa de juros. Empresas que fazem parte da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) têm sinalizado que vão reduzir a compra de terrenos e lançar ainda menos empreendimentos, de acordo com o presidente da entidade, Rubens Menin.

No primeiro trimestre, Cyrela, Direcional, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, MRV, PDG, Rodobens Negócios Imobiliários e Tecnisa lançaram, em conjunto, R$ 1,74 bilhão, 66% abaixo do mesmo período de 2014. A retração dos lançamentos pelo setor pode se acentuar com a suspensão do crédito à produção pela Caixa Econômica Federal e o aumento da taxa de juros pelas instituições financeiras.

As mudanças no crédito imobiliário fazem com que os "próprios clientes fiquem mais restritivos nas aquisições", diante de parcelas maiores resultantes do aumento das taxas de juros, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da Rodobens, Flávio Vidigal De Cápua.

O ambiente de demanda retraída, confiança do consumidor em baixa e estoques de imóveis elevados desestimula o lançamento de novos projetos, cenário agravado pela redução do crédito imobiliário. "A Caixa e o Banco do Brasil mudaram o jogo, e as empresas estão postergando as atividades", diz o presidente da Abrainc.

Uma das maiores preocupações do setor, segundo Menin, é o reflexo do custo maior do financiamento nos distratos, ou seja, nos cancelamentos de vendas. Com a elevação dos juros e do rigor dos bancos para conceder crédito, o número de compradores que consegue se enquadrar diminui. Nos últimos anos, os distratos cresceram com a entrega de empreendimentos lançados nos primeiros anos após a abertura de capital. "O ciclo de alta dos distratos pode não ter chegado ao fim", diz Menin.

Há tendência de aumento das rescisões de vendas quando o cliente opta por financiar a aquisição com um banco que não foi o que concedeu o crédito à produção, segundo o diretor financeiro da Helbor, Roberval Toffoli. O maior rigor das instituições financeiras também contribui para aumentar o prazo dos repasses.

Conforme Toffoli, as mudanças no crédito imobiliário "ainda não são impeditivas" para os lançamentos da Helbor. "Vamos lançar menos para equacionar nossos estoques. Mas, se sentirmos que os bancos privados começaram a sofrer reflexos da escassez de recursos da Caixa e do Banco do Brasil, é provável que isso se torne mais uma variável impeditiva de lançamentos", diz. Para se precaver, a Helbor tem antecipado a contratação do financiamento às obras com as instituições privadas.

A EZTec contrata, antecipadamente,financiamentos à produção e não possui, no momento, contratação desse tipo de crédito com a Caixa. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza, a empresa mantém o planejamento de "lançar produtos conforme comprovação de demanda" e sua posição financeira "permite suportar cenários de crédito mais restrito, com caixa e recebíveis suficientes para execução de obras ou financiamento aos clientes".

Por enquanto, a Rodobens não deixou de conseguir financiamento para nenhum projeto, segundo De Cápua, mas tem encontrado taxas maiores e sentido as instituições financeiras mais cautelosas na avaliação da concessão de crédito.

Na semana passada, o diretor financeiro e de relações com investidores da Gafisa, André Bergstein, disse ao Valor que, como a Caixa está mais seletiva nos financiamentos à produção e aos compradores, a divisão tem buscado crédito com os bancos privados.

Questionado sobre o aumeno da procura de incorporadoras por financiamento dos bancos privados, o presidente da Abrainc afirmou que essas instituições estão "no limite da sua capacidade" e não têm como compensar a fatia que deixará de ser atendida pelos bancos públicos.

Para que haja mais recursos para o crédito imobiliário, o setor quer que o governo reduza a faixa de recolhimento compulsório da poupança. A Abrainc está concluindo estudo que pretende demonstrar que a diminuição do compulsório resultaria em superávit fiscal para o governo por conta da faixa de 4% a 7% dos impostos pagos, diretamente, pelas incorporadoras sobre o crédito à produção, além do aumento do recolhimento dos tributos de toda a cadeia.

Menin defende também que a terceira fase do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida seja anunciada em breve, com elevação do teto dos preços dos imóveis enquadrados nas faixas 2 e 3. "Não dá para entender como, em um cenário tão ruim, uma medida como essa seja postergada", diz o presidente da Abrainc.

No momento, mudanças no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), como a elevação do valor máximo financiado com esses recursos, estão em discussão. Na avaliação de Menin, o teto do preço do imóvel financiado com recursos do FGTS será elevado de R$ 190 mil para R$ 220 mil ou R$ 230 mil, e não para R$ 300 mil, como tem sido discutido. O aumento do valor é considerado benéfico pelo presidente da Abrainc, pois poderá financiar a nova faixa esperada do Minha Casa, Minha Vida pelo setor, entre a primeira e a segunda.

Outra discussão sobre os recursos do FGTS é a equiparação da remuneração das aplicações no fundo à da poupança. O diretor financeiro e de relações com investidores da Tenda, Felipe Cohen, diz não acreditar que a proposta seja aprovada nos termos apresentados, por colocar em risco a "saúde do fundo". Cohen ressalta que a medida beneficia a média e a alta renda. "A baixa renda é beneficiada por programas sociais que utilizam o FGTS, como o Minha Casa, Minha Vida", diz o executivo da Tenda.

As mudanças recentes do crédito imobiliário à produção não afetam a Tenda, de acordo com Cohen, pois a divisão de baixa renda da Gafisa atua apenas na faixa 2 do programa habitacional, a qual utiliza dinheiro do FGTS. "O que temos sentido, desde o fim do ano passado, é aumento das exigências pela Caixa e pelo Banco do Brasil para o crédito a pessoas físicas", diz o executivo. A Tenda tem aumentado os investimentos em marketing para levar mais clientes a suas lojas.