Crédito com garantia em imóvel entra no radar

O crédito com garantia em imóvel quitado, uma modalidade que ainda não decolou no Brasil, pode finalmente ganhar fôlego em meio aos esforços dos bancos para controlar a inadimplência.

Também chamado de "home equity", a linha oferece margem menor para as grandes instituições, mas neste momento de deterioração econômica, os bancos estão aceitando trocar a rentabilidade pelo menor risco.

Até então, essa forma de financiamento estava engavetada, já que, em tempos de crédito farto, outras operações, como o crédito pessoal e o capital de giro, são mais vantajosas por ser menos burocráticas e mais lucrativas. As taxas do home equity giram entre 1,3% e 2% ao mês e os prazos vão até 15 anos.

Estima-se que essa carteira seja pouco maior que R$ 10 bilhões, embora o Banco Central não divulgue dados oficiais.

Executivos no comando de diversas instituições financeiras afirmam que as melhores condições de custo e prazo têm atraído o interesse dos clientes e os bancos estão atentos a essa oportunidade. "Obviamente tenho margens muito menores que em outros produtos, mas também tenho um nível de risco muito menor. Nessa conta vale a pena para o banco fazer operações", afirma Rodrigo Monteiro de Barros, superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander, cuja carteira de home equity soma R$ 700 milhões.

O baixo risco da modalidade pode ser visto na inadimplência da carteira. No caso do Santander, gira em torno de 1% nos atrasos superiores a 90 dias. No Bradesco, está em cerca de 2%. Executivos afirmam que se houver atraso no pagamento, há a possibilidade de renegociar a dívida e, em último caso, a legislação da alienação fiduciária garante a tomada relativamente rápida do imóvel, que vai a leilão.

"Se você considerar o riscoretorno, a margem é boa. É claro que você tem linhas que dão resultados maiores, mas é importante ter esse produto no portfólio porque é fidelizador", afirma Hamilton Rodrigues da Silva, diretor de crédito imobiliário do Banco do Brasil, que oferece o financiamento há um ano e tem uma carteira de pouco mais de R$ 1 bilhão. Tanto o BB quanto o Santander apostam nessa linha como uma maneira de ampliar o tempo de relacionamento com o cliente e oferecer outros serviços, como conta corrente, cartão de crédito, outros empréstimos e investimentos.

Como a destinação dos recursos é livre, o home equity é geralmente escolhido por clientes que precisam de um volume maior de recursos, seja para investir ou para estruturar a dívida. "Na atual conjuntura econômica, o home equity pode ser uma alternativa bastante atrativa para quem precisa de recursos para investir em seu próprio negócio ou, até mesmo, para quem pretende trocar uma dívida mais cara, como cartões de crédito e cheque especial, por uma dívida mais barata e com amplo prazo para pagamento", afirma Jeyson Leyser Cordeiro, superintendente nacional de estratégia pessoa física da Caixa, cuja carteira de home equity soma R$ 7,2 bilhões e é considerada a maior do mercado.

O diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco, João Carlos Gomes da Silva, explica ainda que, por conta da garantia, o banco acaba oferecendo benefícios que vão além das condições de taxa e prazo. Isso inclui, por exemplo, uma carência para começar a pagar ou até mesmo um fluxo diferenciado de parcelamento, que pode ser bimestral ou trimestral, por exemplo. "O cliente também pode contratar um seguro prestamista para morte, invalidez ou perda involuntária de emprego".

Alguns bancos têm desenhado estratégias específicas para tornar o home equity mais conhecido entre os clientes. Em um trabalho que começou há cerca de 60 dias, o Pan, por exemplo, vem buscando parcerias com entidades do setor imobiliário, como a Rede Secovi de Imóveis, para disseminar a linha de empréstimos.

A ideia é que as imobiliárias atuem como uma espécie de correspondente bancário da instituição na oferta da linha. Se o cliente procurar a imobiliária com objetivo de se desfazer do imóvel para quitar dívidas emergenciais, o corretor pode oferecer o home equity como uma alternativa.

Como o mercado imobiliário passa por um período em que há mais oferta do que compradores, pode ser mais viável ao corretor oferecer o home equity que ficar com um imóvel parado por vários meses. "É um valor bem menor que uma corretagem, mas como o mercado não está tão vendedor assim, pode valer a pena", diz o diretor de rede e imobiliário do Pan, Mauricio Quarezemin. "Muitas vezes a pessoa que está vendendo o imóvel não tem essa operação no radar, então nós estamos usando as imobiliárias como parceiras".

O Pan também fechou recentemente um acordo com a Associação Brasileira de Franchising (ABF) em busca de potenciais clientes. O Bradesco tem firmado parcerias no segmento desde 2009. "Temos mais de 300 parcerias com franqueadoras e a ideia é que elas divulguem [essa modalidade] para pessoas que têm interesse em adquirir uma franquia", diz Silva, sem detalhar, no entanto, o tamanho da carteira da instituição.

Não apenas os bancos, mas também financeiras têm apostado no segmento.

O grupo paranaense Barigui tem hoje uma carteira de R$ 149 milhões e vê grande potencial de expansão no segmento, que deve ser o carro-chefe dos negócios da companhia nos próximos anos. "Esperamos crescimento de no mínimo 30% nessa carteira no ano que vem", afirma Paulo de Paula Abreu, presidente da Barigui Securitizadora.

Além do menor risco do produto, o que dá confiança para as instituições apostarem no crescimento mais forte dessa carteira é a regra do BC que limita o empréstimo a 60% do valor do imóvel dado em garantia. Segundo executivos, isso proporciona uma margem de segurança considerável aos bancos caso haja uma desvalorização grande do imóvel que lastreia a operação.

Algumas instituições impõem um teto ainda menor, como o Intermedium, que limita os empréstimos a 50% do valor do imóvel e, na prática, observa que a taxa fica em torno de 32%. "O home equity tem uma LTV (loantovalue) confortável", diz Marco Tulio Guimarães, diretor comercial de crédito imobiliário do banco, cuja carteira dessa modalidade soma cerca de R$ 450 milhões. "Acreditamos que essa operação ainda vai se tornar um dos principais produtos de crédito no Brasil, até maior que o consignado no futuro", diz.