Consórcio de imóvel dá mais crédito com parcelas iniciais menores

São Paulo – Incertezas econômicas e políticas no país persistem e prolongam um cenário de crédito caro e restrito para a compra de imóveis nos bancos. Além de taxa de juros ainda altas, na casa dos dois dígitos, também faltam recursos em linhas subsidiadas, o que impede que muitos consumidores tenham acesso ao crédito para adquirir imóveis.

De olho na falta de opções para quem deseja realizar o sonho da casa própria, as administradoras de consórcios imobiliários vêm se movimentando para captar mais clientes, buscando tornar a modalidade mais acessível.

Quem quer se planejar para a compra do imóvel, mas não consegue guardar dinheiro para isso pode optar por um plano de consórcio com redutores de parcelas. Estes planos permitem obter uma carta de crédito com valor mais alto, mantendo acessível o valor das parcelas mensais que são pagas pelo cotista.

Cada administradora tem regras próprias, mas em linhas gerais, alguém que opte por uma carta de crédito poderá começar a pagar parcelas equivalentes a 70% ou 75% do valor. Somente no momento em que for contemplado ele terá a opção de pagar o valor restante do bem ou dividi-lo nas parcelas restantes até o final do plano.

Ou seja, não há mágica: ao contratar este plano, o cotista tem de ter a consciência de que, em algum momento, terá de desembolsar o valor total se quiser ser contemplado com uma carta de crédito de 100% do valor desejado. “É uma estratégia comercial das administradoras de diminuir o valor da cota e ganhar o cliente com a promessa de que ele conseguirá pagar um valor maior lá na frente”, analisa Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e diretor do site Canal do Crédito. “Mas isso pode não se concretizar”.

Opções

Na Porto Seguro, o crédito com redutor das parcelas vale para cartas de crédito de 250 mil reais a 500 mil reais. As parcelas iniciam em 1.100 reais com o redutor quando, sem ele, seriam equivalentes a cerca de 1.600 reais.

Contudo, ao final do financiamento, as parcelas podem ficar maiores do que os 1.600 reais caso a opção seja pagar os 30% restantes de forma parcelada após a contemplação.

Na contemplação da carta de crédito do plano da Porto Seguro, por lance ou sorteio, o cliente poderá escolher o crédito a receber de 70%, 75%, 80%, 85%, 90%, 95% e 100%.

As parcelas serão calculadas com a redução de 30% sobre a taxa administrativa, fundo comum e fundo de reserva. Mas a taxa de administração antecipada (adesão) e o seguro de vida serão calculados sobre 100% do crédito contratado. E ainda há uma nova cobrança de 2% sobre o valor no momento da contemplação.

Ou seja, mesmo pagando menos o valor de algumas taxas continuarão a ser cobradas de forma integral, um custo claro para ter a comodidade de escolher o quanto quer pagar no momento da contemplação. E o valor não é baixo.

No exemplo de alguém que tenha sido contemplado com uma carta de 300 mil reais no 62º mês e reduza a carta em 70%, ela teria pago desnecessariamente 2.015,62 de seguro e 1.800 de adesão, um total de 3.815,62 reais. Com mais uma nova cobrança de 2% sobre o valor da carta de crédito (adesão) o valor sobe para 4.200 reais, de acordo com simulação feita por Marcelo Prata.

A Embracon e a Ademilar também oferecem planos semelhantes. No Plano “Mais por Menos”, da Embracon, o consorciado paga o valor reduzido em 25% do recolhimento mensal referente Fundo Comum e Fundo de Reserva do grupo até a data da contemplação da cota. Após a contemplação, o cliente pode retirar 75% do crédito, sem alterações no valor da sua parcela; retirar 100% do crédito, com acréscimo de valor diluído em suas parcelas mensais; ou pagá-lo, integralmente, com recursos próprios.

A Caixa Consórcios também pretende oferecer a opção para clientes. O banco não detalha, contudo, quais serão as condições para utilização do redutor e nem quando passará a dar esta opção aos cotistas.

Contratar ou não um consórcio?

A grande vantagem alardeada pelo consórcio é não cobrar os altos juros de um financiamento imobiliário. Mas a questão é que o tempo máximo, em média, no qual os membros de um grupo podem ser contemplados com uma carta de crédito, é de 15 anos. “Muita coisa pode acontecer neste período. Ainda que o dinheiro seja corrigido por índices como o Índice Nacional de Construção Civil (INCC), os imóveis têm dinâmicas de preços próprias”, diz Prata. Ou seja, até ser contemplado, o cotista pode não ter, necessariamente, o dinheiro necessário para comprar o imóvel que planejou porque os preços subiram mais do que o previsto, por exemplo.

A maior atratividade da modalidade, que aumenta em um cenário de restrição de crédito, mas também existe em um cenário de crédito fácil, explica o especialista, é a expectativa de ser contemplado com a carta de crédito em pouco tempo. Pagar uma parcela menor do que a que teria de pagar em um financiamento também pode atrair quem quer comprar o imóvel, além do fato de criar uma poupança forçada, no caso de quem não consegue guardar dinheiro para comprar o bem de outra forma, investindo, por exemplo.

Caso não consiga pagar os boletos e ainda não tenha sido contemplado, o cotista provavelmente irá perder as taxas pagas como fundo de reserva e taxa de administração e ainda terá de pagar uma multa de cerca de 10% do valor que já pagou, caso opte por cancelar o consórcio.

Além disso, provavelmente terá de esperar para receber o restante do dinheiro que já foi pago até o final do plano. Na Porto Seguro, por exemplo, são realizados sorteios mensais nos quais, se contemplado, o cotista recebe o dinheiro que já foi pago. Caso contrário, terá de esperar pela data final do plano para obter o reembolso.

Depois de contemplado com a carta de crédito, um eventual cancelamento do consórcio se assemelha mais às de um financiamento bancário. Neste caso, o imóvel poderá ir à leilão e ser usado como garantia para o pagamento do restante da dívida.

Prata ressalta que, caso contemplado com a carta de crédito, o cotista tem um prazo indeterminado para usar o dinheiro na compra do bem.