Aprovado no último mês pela Câmara de São Paulo, o Programa Requalifica Centro estabeleceu, em sua primeira etapa, incentivos fiscais para estimular o retrofit de prédios antigos na região central da cidade. O objetivo é revitalizar esses edifícios, transformando-os em moradias para adensar a área e resgatar a vocação do centro como ambiente atraente para investimentos, segundo a Prefeitura.
 
A série de incentivos inclui remissão dos créditos de IPTU, isenção de IPTU nos três primeiros anos a partir da emissão do certificado de conclusão de obra e aplicação de alíquotas progressivas para o imposto pelo prazo de cinco anos, além de redução para 2% da alíquota de ISS para os serviços relativos à obra de requalificação, como engenharia, arquitetura, construção civil, limpeza, manutenção e meio ambiente.
 
A lei prevê ainda isenção de ITBI e das taxas municipais para instalação e funcionamento aos imóveis que forem objetos de requalificação no perímetro do Requalifica Centro, também por cinco anos, entre outros benefícios.
 
Para Cesar Azevedo, secretário de Urbanismo e Licenciamento da cidade, trata-se de um marco importante, que sela uma história de décadas. “Retrofit é um tema discutido há várias gestões”, diz. “O que fizemos foi somar ações mais práticas a essas tentativas, começando por incentivos fiscais para a produção de habitações no centro por meio do retrofit. A segunda fase será o decreto que vai permitir fazer uma análise simplificada desses projetos.”
 
Para Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca – que oferece apartamentos e quartos individuais ou compartilhados nos principais bairros de São Paulo –, os incentivos fiscais são bem-vindos, mas a dor do retrofit não é exatamente a parte fiscal. “Alguns prédios estão tão depreciados que a gente compra muito barato”, explica. “O maior entrave é a burocracia para aprovação do projeto. Entra na mesma esteira que as novas incorporações, só que leva muito mais tempo porque diversos órgãos têm de ser consultados e precisam aprovar.”
 
O empresário fala que, por serem prédios antigos, muitas vezes a estrutura não bate com o código de obras vigente, por exemplo. “Nossa maior expectativa é a aceleração dessa esteira, porque vai ser um grande catalisador. Tem muito prédio obsoleto e subaproveitado que poderia ajudar a reduzir o déficit habitacional. Perto do potencial que temos, ainda é zero o que fazemos de retrofit.”
 
A Yuca tem priorizado projetos de prédios que já são residenciais ou hotéis. São produtos mais líquidos, geralmente com oferta de 1 ou 2 dormitórios, que a empresa transforma em residenciais híbridos, para famílias pequenas ou para o modelo compartilhado, chamado de coliving. “Mas o grande ativo está nos corporativos”, diz Steinbruch. “São prédios das décadas de 1930 e 1940 que tiveram inicialmente uso residencial, depois mudaram para escritórios e, agora, podem ser revertidos com um grande apelo: residenciais com comércio no térreo, fachada ativa, coisa que hoje os urbanistas defendem como ideal de cidade.”
 
Descasamento
Empresa de incorporação e construção 100% focada no retrofit de edifícios abandonados e subutilizados, a Somauma, que tem três projetos em andamento nos Campos Elíseos, na Vila Buarque e na República, também tem expectativas altas com a nova lei, mas aponta questões que não ficaram muito bem resolvidas no texto.
 
A primeira é o descasamento dos perímetros de abrangência da lei em relação aos do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central, outro projeto de lei que trata de incentivos ao retrofit, deixando a leitura conjunta das legislações mais complexa, segundo o arquiteto Marcelo Falcão, sócio responsável pela área de desenvolvimento e novos negócios da startup.
 
“Em segundo lugar, a forma de aplicação dos incentivos de ITBI e ISS ficou nebulosa e não parece ser possível obtê-los na prática. Também parecem não funcionar as boas ideias que tratam a agilidade de aprovação no órgão de patrimônio municipal, que acabam ficando sem efeito, uma vez que não há previsão de espelhamento automático dessa mesma agilidade no órgão de patrimônio estadual”, diz.
 
Mesmo precisando de ajustes, porém, a lei foi um avanço, diz o executivo. “Há duas dimensões que mudam. A primeira, que é a principal qualidade, é que a lei traz maior clareza para os critérios técnicos de aprovação de projetos de retrofit”, diz. “A segunda é que a redução dessa incerteza nos critérios técnicos de aprovação, aliada com o conjunto de incentivos previstos, cria uma maior atratividade para novos investimentos, aumentando o potencial de escala da operação e melhorando as condições para podermos trabalhar com todos os segmentos, do popular ao médio-alto.”
 
Falcão sublinha a importância desse passo para curar a ferida habitacional que existe no centro expandido de São Paulo. “Um dado da pesquisa Origem e Destino mais recente mostra que a população flutuante da região central chega a 4 vezes o número de pessoas residentes na área”, diz.
 
“Isso traduz o que é a realidade de milhões de pessoas que diariamente viajam longas distâncias de casa ao trabalho. Nesse contexto, o retrofit permite, de maneira ágil, aumentar a oferta de moradia e aproximar as pessoas da sua rotina diária.”