Num mercado em franca desaceleração, o governo tomou mais uma medida para tentar estimular o financiamento imobiliário. Desta vez, deixou a gestão das carteiras de crédito imobiliário dos bancos um pouco mais frouxa, para que tenham margem de manobra para negociar suas carteiras de empréstimos do setor.

Segundo resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN), as instituições financeiras passarão a ter um prazo de 12 meses para aplicarem recursos depositados na poupança em financiamentos imobiliários, quando venderem suas carteiras de crédito do setor para securitizadoras. O papel das securitizadoras neste caso é o de transformar esses financiamentos em títulos que rendem juros, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Até então, essa compensação precisava ocorrer de forma imediata. A regra que ainda vale até o fim do mês prevê que os bancos direcionem 65% do saldo médio dos recursos da caderneta para financiamentos de imóveis. Quando as instituições não conseguem atingir essa meta, são obrigadas a recolher a quantia que falta para atingir o porcentual no BC – os chamados depósitos compulsórios.

Com rendimento baixo, e em alguns casos até nulo, deixar o dinheiro parado no BC é tudo o que os bancos tentam evitar. Ao conceder um prazo mais elástico, o governo tentar fazer o dinheiro girar. Em 12 meses, os bancos passam a ter mais fôlego para obter novos recursos e aplicar no setor imobiliário.

Resultado controverso. As novas regras animaram parte dos representantes do setor da construção. Eles acreditam que as mudanças podem aumentar o fluxo de empréstimos para aquisição de imóveis ou comerciais. No entanto, o otimismo não foi unânime e alguns especialistas mostraram receio com as mudanças, que poderiam ter o resultado contrário para os financiamentos.

Para o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (SecoviSP), Flavio Amary, as novas regras estimulam o sistema financeiro e ajudam a evitar que os recursos fiquem “engessados” no BC. “Ao dar mais prazo para os bancos, as instituições conseguem se organizar melhor para esse tipo de iniciativa. A venda de recebíveis imobiliários para securitização faz com que os bancos tenham mais recursos”, afirmou.

O impacto dessas regras, porém, não deve ocorrer no curto prazo. Para Amary, o efeito será positivo no médio prazo, por causa do tempo do processo de securitização e geração de recursos. “Não é só apertar um botão e conseguir, de imediato, ativos vendidos e empacotados. É um processo que, com o tempo, deve ajudar operações no sistema financeiro e aumentar fluxo para o mercado imobiliário.”

Dinheiro carimbado. O vicepresidente de economia do Sindicato da Construção de São Paulo (SindusConSP),
Eduardo Zaidan, afirmou que as mudanças parecem ser “racionais” em um momento de demanda enfraquecida no mercado de imóveis, em que o volume de crédito pode estar reprimido. Mas o executivo teme que a medida se prolongue e diminua os recursos disponíveis para o mercado de imóveis num momento de recuperação, por causa da dilatação do prazo e flexibilização da gestão do crédito.

“Hoje, sabemos que a demanda está baixa tanto do crédito para produção quanto para o consumidor final, por causa do quadro econômico. O receio é que a medida seja colocada e ninguém retire quando houver uma recuperação”, disse. “O mercado em geral não gosta de dinheiro carimbado, como é o caso da poupança. E, volta e meia, aparece um esforço para liberar dinheiro.”

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, avaliou o prazo de 12 meses da medida como “razoável”, pois “é muito difícil que a instituição venda parte da carteira de crédito imobiliário e recomponha no dia seguinte”. Martins minimizou o risco de faltar crédito imobiliário num momento de retomada do mercado, por causa da competição entre os bancos.

“A medida interessa, em grande parte, aos bancos que têm apetite por crédito imobiliário. Os bancos enfrentam algumas dificuldades hoje, porque antes concederam muito empréstimo para o setor. Mas quando o mercado voltar, eles vão fazer de tudo, de novo, para recuperar o espaço”, disse Martins.