O crédito imobiliário deve bater novo recorde neste ano, apesar do cenário de recrudescimento da pandemia e do início de um novo ciclo de alta de juros. Segundo projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), as novas concessões de financiamento habitacional podem fechar 2021 com um volume de R$ 160 bilhões, , ou seja, 27% acima do verificado em 2020, que até o momento ostenta o título de melhor ano do setor.
 
O crédito imobiliário no ano passado avançou 57,5% em relação a 2019. O resultado de R$ 123,97 bilhões marcou um novo recorde histórico ao superar o pico anterior de 2014, de acordo com a Abecip. Após anos de recessão e custos altos de financiamentos, a demanda represada foi destravada com a queda de juros às mínimas históricas, o que levou ao forte crescimento registrado no momento.
 
Os dados da associação mostram que o ritmo de concessões se manteve forte no início de 2021. Os financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 12,45 bilhões em fevereiro, recorde nominal para esse mês na série histórica iniciada em 1994. O montante superou em 1,3% o de janeiro e quase dobrou - com crescimento de 95,3% - comparado a fevereiro de 2020, quando foram financiados R$ 6,38 bilhões.
 
A alta da Selic e a piora dos casos de covid-19, com retomada de medidas de restrição desde março, devem cobrar um preço dos empréstimos imobiliários. No entanto, os especialistas veem motivos para a procura pelas operações se manter elevada, como o próprio déficit habitacional e a permanência de custos acessíveis das prestações para uma parcela muito maior da população ainda que os juros subam. O avanço do crédito, provavelmente, seria mais acentuado se não fossem a crise sanitária e os fatores macroeconômicos.
 
O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, lembra que “cada ponto percentual para baixo [da taxa] consegue tornar vários milhares de famílias elegíveis ao financiamento imobiliário”. O executivo avalia que as concessões devem ter um crescimento entre 30% a 35% em 2021. “A gente vai ter crescimento, mas não tão vigoroso como em 2020, por conta da subida de juros e da piora da pandemia.”
 
O diretor de crédito imobiliário e consórcio do Itaú Unibanco, Danilo Caffaro, também aposta em expansão das concessões. “O mercado manterá um ritmo forte de crescimento ao longo de 2021, como uma vertente extremamente relevante para a economia brasileira”, afirma.
 
“No final das contas, a prestação que as pessoas vão pagar acaba determinando a intenção de adquirir um imóvel”, afirma a presidente da Abecip, Cristiane Portella. “A queda dos custos do financiamento de mais de 11% na média de 2017 para os atuais 6,9% ao ano foi um fator muito relevante para explicar o crescimento do ano passado e nossa previsão para este ano".
 
Para Cristiane, a subida dos juros pode até desacelerar um pouco o ritmo de alta, mas não vai afetar a tendência de crescimento do setor. O mercado espera, segundo o boletim Focus do Banco Central, uma Selic em 5% ao ano no fim de 2021. Mesmo com um aperto desse patamar, “não acreditamos que seja um ajuste que vá afetar a demanda [pelo crédito habitacional]”. Na avaliação da presidente da Abecip, “temos um déficit habitacional no país, o que nos dá um mercado bem amplo”. Com juro baixo, “entram mais pessoas no mercado que precisam ou que deveriam estar buscando o primeiro imóvel”.
 
Caffaro, do Itaú, lembra ainda que a pandemia impulsionou o processo de digitalização, o que acabou por facilitar o acesso ao crédito. “A digitalização e a desburocratização das operações por parte das instituições, com o aproveitamento dos canais digitais potencializado pelo contexto de isolamento social causado pela pandemia de covid-19, ajudou a acelerar a demanda".
 
A piora da pandemia, um ano depois do início da crise, ainda quase não teve impacto sobre as operações. Conforme o diretor-executivo de negócios imobiliários do Santander, Sandro Gamba, “no mês de março podemos afirmar que a demanda [pelo crédito imobiliário na instituição] não diminuiu”. O executivo afirma que “o volume de produção está se mantendo no patamar de meses recentes".
 
Albuquerque, do Bradesco, relata percepção parecida. “A gente cresceu um pouco em março em relação ao mês anterior”, diz. “No curto prazo temos sentido pouco impacto na produção. A gente viu apenas que os tíquetes maiores, de quem queria imóveis acima de R$ 800 mil, foram adiados.”
 
Os representantes dos bancos, porém, ressalvam existir ainda muitas incertezas no cenário da pandemia. “Temos de acompanhar essa situação atípica, com fechamento de comércio, serviços e que ninguém sabe quanto tempo vai se estender”, afirma Gamba. “Se a situação durar muito mais tempo, sem dúvida vai começar a impactar”, acrescenta.
 
Sobre um eventual aumento das taxas do crédito imobiliário, os especialistas ressaltam que a Selic vai se manter baixa em termos históricos e as instituições tendem a não repassar integralmente a subida. “Dado que o mercado está bastante competitivo, deve ter ajuste, mas não necessariamente do mesmo tamanho que estamos vendo na Selic”, diz Cristiane, da Abecip.
 
A opinião é compartilhada pelo diretor do Bradesco. “Provavelmente vai ter algum ajuste no segundo semestre e acredito que os bancos vão fazer algum repasse da Selic”, afirma Albuquerque. “Diante da competição, a gente vai esperar para ver quem vai ser o primeiro [banco a subir taxas] e a magnitude desse aumento”, acrescenta o executivo.
 
A pressão da concorrência pode até mesmo evitar um repasse da alta da Selic, na visão do cofundador do site de comparação de custos de financiamento imobiliário Melhor Taxa e professor de finanças da USP, Rafael Sasso. “Será que vão subir mesmo as taxas finais ao consumidor?”, questiona. “A queda da Selic não foi repassada totalmente para as taxas e aumentou muito a concorrência no período.”
 
Diante da possibilidade de alta de custos do financiamento e com preços de imóveis ainda descontados, os especialistas alertam que o momento para comprar é agora. “A atual taxa de juros é a mais baixa [da história], daqui a alguns meses não sabemos o que vai acontecer, ou seja, agora é uma oportunidade única de tomada de decisão”, afirma Gamba, do Santander.
 
Para o diretor do Bradesco, “olhando [a trajetória] a taxa de juros deve ser mais barato comprar imóvel no primeiro semestre”. Além dos juros, Albuquerque comenta ser possível conseguir descontos no momento atual, mas alerta que o preços tendem a ficar mais pressionados nos próximos meses.
 
“Agora é bom para comprar, porque os preços ainda não estão tão pressionados. Mas após a pandemia ser controlada, as construtoras devem começar a repassar mais a subida de custos dos insumos [de construção], que têm subido acima da inflação oficial”, acredita o executivo do Bradesco.
 
“Quer comprar? É bom comprar logo”, aconselha Sasso, do Melhor Taxa. De acordo com o especialista, “apesar de muitos preços já terem subido, ainda tem duas pressões grandes para mais elevações, uma é a demanda forte e a outra é inflacionária”. Para ele, o INCC pressionado tende a empurrar os incorporadores a subir preço. O acadêmico explica que as altas nos lançamentos acabam por balizar todo o mercado e puxar para cima também o segmento de usados.
 
De fato, o Índice Nacional de Custo da Construção - Mercado (INCC-M), calculado pela FGV, acumula alta de 11,95% em 12 meses terminados em março, ou seja, quase o dobro dos 6,1% do IPCA no mesmo período. Segundo a FGV, a principal pressão no referencial de construção civil vem dos subitens materiais, equipamentos e serviços, que avançaram a 3,76% em março, ante 2,14% no mês anterior.
 
Além da inflação, Sasso lembra que a própria aceleração da demanda tende a puxar para cima os valores de compra e venda. “Tem demanda forte de primeira residência de pessoas que não podiam comprar e agora podem. É uma demanda nova. Acompanhei projetos novos que tiveram salto de quase quatro vezes no preço nos últimos dois anos.”