24/03/2014

Nova modalidade

Sergio Odilon dos Anjos (BC), Marcelo Prata (Abracefi) e Manuel Felix da Cintra Neto (ABBC) (a partir da esq.), em seminário do Valor: operações de home equity têm potencial de crescimento no Brasil, principalmente nos bancos médios

 Assim como ocorreu com o crédito consignado no passado, o home equity, apesar de pouco conhecido, aparece como modalidade de crédito imobiliário com potencial para crescer entre 40% e 80% este ano e se manter nesse ritmo por um bom tempo.

Motivados pelas novas resoluções do Banco Central (BC) que criaram, no fim do ano passado, parâmetros para garantir a liquidez e segurança da operação, muitos bancos reformularam essa linha e a colocaram como um dos produtos de prateleira que deve ser priorizado na hora da venda. Vista como um refinanciamento da casa própria, a modalidade ganha força principalmente entre os bancos médios, como produto capaz de mudar a composição de valor de suas carteiras.

"Este será um diferencial para os bancos médios, já que os grandes têm muitos outros interesses", afirmou Sérgio Odilon dos Anjos, chefe do departamento de normas do Banco Central, no seminário Crédito Imobiliário, promovido pelo Valor, quinta-feira, em São Paulo.

Ao usar o imóvel como garantia para a tomada de crédito (home equity), as instituições financeiras classificam a carteira como de baixíssimo risco e, por esta razão, oferecem taxas de juros entre 1% a 2,25% ao mês (nas operações pós e prefixadas), o que torna o home equity mais atraente do que outras linhas.

"Arrisco dizer que esta carteira deve fechar o ano com R$ 15 bilhões, considerando as operações da Caixa Econômica Federal (CEF) no mesmo ritmo de crescimento atual e a entrada do Itaú e Banco do Brasil de maneira mais agressiva no produto a partir do segundo semestre", afirma Marcelo Prata, presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimos e Financiamento Imobiliário (Abracefi).

Esse volume representaria algo como 12% da previsão de originação com recursos da caderneta de poupança, considerando dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) para o ano no financiamento para compra e construção do imóvel.

"Dos bancos médios, acredito que o Daycoval é que esteja mais preparado para entrar", diz Prata. Hoje, o produto é comercializado por 16 bancos, sendo dez de médio porte. No evento também foi decidido, por sugestão de um dos participantes, que o nome home equity será substituído por CGI (Crédito com Garantia de Imóvel). "O que faz todo sentido, pois essas operações têm características de crédito imobiliário e não de empréstimos", diz Prata.

Dos bancos médios que já estão neste mercado, o Intermedium é um dos mais avançados e aposta no crescimento de 80% no volume negociado de home equity em sua carteira este ano. "Para nós, esta já é a principal modalidade em carteira. No total, a linha imobiliária do Intermedium fechou 2013 com R$ 221, 58 milhões. Hoje, ela já está em R$ 314,7 milhões e representa 30% de todas as nossas operações de crédito", afirma Marco Túlio Guimarães, diretor comercial de crédito imobiliário da instituição.

Para crescer este ano, a Intermedium planeja saltar das atuais 35 lojas para 50. E para isso terá que enfrentar uma das barreiras que o home equity costuma encontrar no Brasil, que é a questão cultural. "O brasileiro não gosta de oferecer como garantia seu bem mais precioso, que é o imóvel. Por outro lado, as operações que usam terrenos como garantia para financiar obras estão crescendo entre as construtoras e pessoas físicas."

Segundo Guimarães, os bancos médios precisam ser minuciosos e atentos à política de concessão de crédito para assegurar a qualidade das operações no home equity. O executivo lembra que o limite para a tomada de crédito nesta modalidade é de 60% do valor do imóvel, que ele tem que estar quitado e não deve ser hipotecado mais do que uma vez.

Os agentes desse mercado defendem que a operação não pode ser vista só como uma possibilidade de consolidação ou troca de dívidas, mas principalmente como um instrumento de captação de recursos de baixo custo para quem quer investir em seu negócio, levantar capital de giro para a empresa, reformar o imóvel, comprar um terreno, ou mesmo financiar um intercâmbio no exterior.

Como a vocação dos bancos médios é a especialização, esta modalidade de crédito imobiliário é tida como uma tendência natural para esse nicho.

"Os bancos pequenos e médios são mais focados e por isso mais ágeis em relação à estruturação de produtos de nicho. O reconhecimento do BC, de que qualquer financiamento que envolve imóvel pode emitir uma LCI (Letra de Crédito Imobiliário), atrai interessados e cria um lastro saudável para essa modalidade, que possui isenção de imposto de renda", afirma Manuel Felix da Cintra Neto, presidente da Associação Brasileira de Bancos (ABBC). Ele lembra que outro ponto relevante foi a elevação do teto do Fundo Garantidor de Crédito de R$ 70 mil para R$ 250 mil, que equilibrou o funding para financiar os bancos médios nesse nicho.

Visto também como um instrumento para alavancar novos negócios, a tendência do crédito imobiliário é caminhar para a simplificação do financiamento e diversificação de produtos e dos canais de atendimento, em que se usarão cada vez mais, além dos correspondentes bancários, a internet e os aplicativos de simulação para facilitar o entendimento e a aprovação das operações.

É o que defende o diretor executivo de habitação da CEF, Teotônio Costa Rezende. "O home equity é uma modalidade que também caminha nesta direção. Pretendemos alavancar em 40% esta modalidade este ano e atingir R$ 9, 3 bilhões". Em 2013, a CEF gerou R$ R$ 3,2 bilhões em crédito para refinanciamento de imóveis, totalizando R$ 6,8 bilhões em carteira. Parece pouco comparado ao total de financiamento imobiliário da instituição (com recursos da poupança e do FGTS) que fechou 2013 com saldo de R$ 275 bilhões (68% do mercado). "A meta para 2014 é atingir um saldo entre R$ 315 bilhões e R$ 320 bilhões", diz Rezende.

A CEF também concentra a maior carteira de mercado no segmento de home equity e reposicionou essas operações dentro no banco no ano passado. "Elas ganharam foco e maior importância. Vamos priorizar o crédito de refinanciamento imobiliário para investimento." Teotônio lembra que há muito espaço para crescer no mercado de crédito imobiliário no Brasil. Isto porque a relação crédito imobiliário versus PIB no país ainda é pequena, de 8,2%, enquanto no Reino Unido é de 83,7%, da China, 14,4% e do Chile, 11,5%.

O banco Pan (antigo Panamericano) - que tem como principais acionistas o BTG Pactual e a CEF - também está animado com a operação. Em 2012 comprou o BM Sua Casa, um dos primeiros a negociar essa linha de crédito no Brasil ao lado do Intermedium. Hoje o home equity corresponde a mais de 60% do total da carteira de imóveis. Praticando juros de 12,68% a 13,89% ao ano e prazos de 5 a 20 anos, o Pan só aceita operações de financiamento desta modalidade acima de R$ 25 mil, com imóveis garantidos avaliados a partir de R$ 50 mil. "Este é um produto que está no rol de prioridades para este ano. Para divulgá-lo mais amplamente, nós colocamos um anúncio no portal Zap Imóveis, onde damos orientações e esclarecimentos sobre este tipo de crédito", afirma Maurício Antônio Quarezemin, diretor executivo da área.