Uma modalidade pouco tradicional de financiamento imobiliário tornou­se uma das apostas de incorporadoras de média e alta renda para lidar com o pesadelo dos distratos ­ jargão do setor para o cancelamento da compra de imóveis
novos. A proposta, que depende da boa vontade das instituições financeiras, é que os bancos antecipem o momento em que passam a financiar efetivamente o cliente final.
 
Usualmente, isso só acontece com o imóvel pronto, quando o comprador da unidade recebe as chaves. Até então, o banco financia apenas a construtora. É por isso que, no formato tradicional, quando o cliente desiste de uma compra antes de o imóvel ser entregue, as consequências desse cancelamento pesam no bolso da construtora, não das instituições financeiras.

A Tecnisa, por exemplo, prepara lançamentos com financiamento bancário durante a fase de obra de imóveis para a média renda, e Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) e Even Construtora e Incorporadora avaliam a modalidade.
 
De parte das instituições financeiras, o Banco do Brasil (BB) diz que vai investir fortemente na operação. "Temos interesse estratégico no modelo, independentemente do cenário para as construtoras", diz Raul Moreira, vicepresidente executivo de negócios de varejo. Mesmo nas linhas em que já está disponível, a procura pelo repasse é maior. Hoje, 44,9% dos contratos feitos com recursos da poupança são financiados na planta pelo BB. Em 2015 era metade disso, diz Hamilton Rodrigues da Silva, diretor de crédito imobiliário do banco.

O BB passará a oferecer o repasse antecipado na linha Pró­Cotista. Essa é uma operação voltada para financiar imóveis com valor de até R$ 750 mil, e que usa o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como fonte de
recursos.

Embora seja uma linha antiga, foi só no último ano, com a escassez de recursos da poupança, que o Pró­Cotista ganhou espaço na prateleira dos bancos. Neste ano, o BB liberou R$ 1 bilhão na linha, o que corresponde a uma alta de mais de 180% em relação a 2015. É, porém, um valor pequeno na comparação com as cifras que o crédito imobiliário como um todo movimenta. Nos seis primeiros meses do ano, foram concedidos R$ 51 bilhões em financiamento imobiliário para pessoas físicas e jurídicas.
 
Na precursora Caixa Econômica Federal, o financiamento durante a fase da obra representou 60% dos empréstimo a imóveis novos feitos com recursos da poupança no ano passado, o que correspondeu a cerca de R$ 12,9 bilhões. No âmbito do Minha Casa Minha Vida, praticamente 100% do que o banco financia é via repasse antecipado.

A própria Caixa admite que o produto é exitoso e que supera a capacidade do banco em oferecê­lo. "A gente não dá conta, ele já está bastante alavancado. Mas estamos atentos a ideias novas", diz Teotônio Costa Rezende, diretorexecutivo de habitação da Caixa.
 
Do lado das incorporadoras, o repasse antecipado é visto como forma decontribuir para vendas.

Sem dizer qual a instituição financeira por trás do negócio, a Tecnisa está preparando quatro lançamentos residenciais na capital paulista e têm financiamentos com repasse na planta para três deles "prometidos, verbalmente," por dois bancos, segundo o presidente da incorporadora, Meyer Nigri. Os projetos se enquadram justamente na linha Pró­Cotista.

"Não estão assinados ainda, mas não vejo nenhuma razão para não serem", disse Nigri, ao comentar os resultados do segundo trimestre. A Rodobens avalia a modalidade de repasse na planta para um de seus empreendimentos. Sem informar o nome do banco com o qual tem conversado nem o valor previsto para as unidades, Flávio Vidigal De Cápua, diretor financeiro e de relações com investidores, conta que se trata de projeto destinado à média renda.
 
O copresidente da Even Dany Muszkat diz esperar que a modalidade de repasses na planta cresça para todos os tipos de produtos. Por enquanto, a incorporadora fechou repasses antecipados para um empreendimento com unidades cujo valor médio é de R$ 300 mil com o BB. Os repasses ocorreram antes da matrícula individualizada, de acordo com Muszkat. A Even avalia ainda o repasse antecipado para produto já lançado, com tíquete médio de cerca de R$ 1 milhão.

"Há bancos tentando estruturar o repasse na planta para o lançamento, e outros, para alguns meses antes da entrega", conta o presidente da Even. Ele reconhece, no entanto, que atualmente o volume em que a modalidade ocorre não é relevante, de acordo com Muszkat.

Rubens Menin, presidente da Abrainc, associação que representa as incorporadoras, avalia que esse formato de financiamento reduz o risco de crédito dos bancos, ao pulverizar a base de clientes, que deixa de ser concentrada nas incorporadoras e passa a ser de compradores finais. "É a bola do jogo", afirma. Outra vantagem para as instituições financeiras é começar, mais cedo, a trabalhar outros produtos para os clientes. Otimista, Menin diz que todos os bancos, incluindo os privados, teriam interesse no financiamento na planta com recursos da poupança. Essa não é exatamente a posição dos privados.

Fonte do setor diz, no entanto, que falta apetite, já que o risco de o banco ser responsabilizado por problemas no cronograma da obra é bem maior. "O produto libera as construtoras de uma série de problemas que a gente gostaria muito que resolvessem. Só achamos que não deveria ser via bancos nesse momento", diz a fonte.
 
Gilberto Abreu, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), diz que o repasse na planta não valeria a pena em imóveis a partir de R$ 400 mil. Segundo ele, o produto se bem
operacionalizado, funciona bem. No entanto, a questão do ciclo de construção "está na mesa, continua aparecendo e não muda".
 
Como o preço do imóvel é fixado no repasse, o produto funcionaria para imóveis de menor valor, cujo ciclo de construção é mais rápido ­ como no Minha Casa Minha Vida. Já em imóveis mais caros, entregues em cerca de três ou quatro anos, embutir no preço a inflação do período deixaria o imóvel muito caro. "É uma conta difícil de o consumidor entender", diz Abreu.

Abreu reconhece que BB e Caixa têm força para alavancar um produto cujo ponto de partida hoje é muito pequeno. Vê ainda como legítima a busca das incorporadas por alternativas para fugir dos distratos e estabelecer vínculos jurídicos mais fortes com os clientes. "Mas temos discutido que o financiamento na planta não resolve necessariamente todos os problemas."